新光 J-REITオープンのリターンを検証

公開日: : 最終更新日:2017/05/12 国内リート

東証REIT指数(配当込み)に連動する投資成果を目指した運用をおこなうという、アセットマネジメントOneの「新光 J-REITオープン」のリターンを検証してみました。以下の4つのパターンのシミュレーションです。

1.2012年4月、あるいは2010年7月の決算日に購入し、5年間分配金を受け取った場合のトータルリターン
2.2014年7月の決算日に購入し、1年間分配金を受け取った場合のトータルリターン
3.2010年7月15日から、毎月決算日(分配落ち日)にドルコスト法で1万円ずつ積み立てた場合
4.2010年7月15日から、毎月決算日のうち、初回購入分の分配金がすべて特別分配金になるときだけ1万円ずつ積み立てた場合
(いずれも、いったん買い付けた投資信託はそのまま売却せずに持ちつづけている場合です)

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5年前に2012年4月に購入の場合は年17.3パーセント

2012年4月16日に基準価額 5,139 円で1万口購入し5年間保有すると、2017年4月17日の基準価額は 5,475 円なので

基準価額の差額は 336 円
買付手数料は 2.16 % × 5,139 円 ÷100% = 111 円
分配金合計は 4,200 円
運用利回りは
( 336 円+ 4,200 円) ÷ (5,139 円+111円)÷5年×100% = 17.3 %/年

ここでは考慮していませんが、売却するときには解約時信託財産留保額が0.1%かかります。

同じように2010年7月決算日に買い付けた場合は、買付時の基準価額が5,697円、5年後2015年7月決算日の基準価額が6,542円、分配金合計が4,180円で、年17.5パーセントになります。

基準価額と累積分配金(受け取る分配金の合計)の推移は下のグラフのようになります。

2012年4月に1万口購入の場合、毎月決算日の基準価額や分配金の内訳は、下の表のようになります。

日付 基準価額 分配金 普通分配金 特別分配金 個別元本 分配金計 基準価額&分配金
20120416 5139 5139 0 5139
20120515 4906 70 0 70 5069 70 4976
20120615 4729 70 0 70 4999 140 4869
20120717 4916 70 0 70 4929 210 5126
20120815 4841 70 0 70 4859 280 5121
20120918 4984 70 70 0 4859 350 5334
20121015 5102 70 70 0 4859 420 5522
20121115 5196 70 70 0 4859 490 5686
20121217 5239 70 70 0 4859 560 5799
20130115 5530 70 70 0 4859 630 6160
20130215 5894 70 70 0 4859 700 6594
20130315 7293 70 70 0 4859 770 8063
20130415 7511 70 70 0 4859 840 8351
20130515 6431 70 70 0 4859 910 7341
20130617 6030 70 70 0 4859 980 7010
20130716 6438 70 70 0 4859 1050 7488
20130815 6219 70 70 0 4859 1120 7339
20130917 6416 70 70 0 4859 1190 7606
20131015 6570 70 70 0 4859 1260 7830
20131115 6552 70 70 0 4859 1330 7882
20131216 6288 70 70 0 4859 1400 7688
20140115 6472 70 70 0 4859 1470 7942
20140217 6358 70 70 0 4859 1540 7898
20140317 6281 70 70 0 4859 1610 7891
20140415 6194 70 70 0 4859 1680 7874
20140515 6384 70 70 0 4859 1750 8134
20140616 6551 70 70 0 4859 1820 8371
20140715 6625 70 70 0 4859 1890 8515
20140815 6702 70 70 0 4859 1960 8662
20140916 6638 70 70 0 4859 2030 8668
20141015 6560 70 70 0 4859 2100 8660
20141117 6988 70 70 0 4859 2170 9158
20141215 7366 70 70 0 4859 2240 9606
20150115 7831 70 70 0 4859 2310 10141
20150216 7225 70 70 0 4859 2380 9605
20150316 7110 70 70 0 4859 2450 9560
20150415 7290 70 70 0 4859 2520 9810
20150515 7072 70 70 0 4859 2590 9662
20150615 6964 70 70 0 4859 2660 9624
20150715 6542 70 70 0 4859 2730 9272
20150817 6507 70 70 0 4859 2800 9307
20150915 5879 70 70 0 4859 2870 8749
20151015 6123 70 70 0 4859 2940 9063
20151116 6229 70 70 0 4859 3010 9239
20151215 6061 70 70 0 4859 3080 9141
20160115 5934 70 70 0 4859 3150 9084
20160215 6288 70 70 0 4859 3220 9508
20160315 6583 70 70 0 4859 3290 9873
20160415 6570 70 70 0 4859 3360 9930
20160516 6575 70 70 0 4859 3430 10005
20160615 6310 70 70 0 4859 3500 9810
20160715 6246 70 70 0 4859 3570 9816
20160815 6194 70 70 0 4859 3640 9834
20160915 6033 70 70 0 4859 3710 9743
20161017 5857 70 70 0 4859 3780 9637
20161115 5617 70 70 0 4859 3850 9467
20161215 5760 70 70 0 4859 3920 9680
20170116 5851 70 70 0 4859 3990 9841
20170215 5695 70 70 0 4859 4060 9755
20170315 5603 70 70 0 4859 4130 9733
20170417 5475 70 70 0 4859 4200 9675

1年前の2016年4月の決算日に購入の場合はマイナス3.8パーセント

2016年4月15日 に基準価額 6,570 円で購入し5年間保有すると
買付手数料は 2.16 % × 6,570 円÷100% = 142 円
2017年4月決算日17日 の基準価額は 5,475 円なので、
差額は -1095 円。
分配金合計が 840 円なので、
運用利回りは
( -1095 円+ 840 円)
÷ ( 6,570 円+ 142 円) ÷1年×100%
= -3.8 %/年

この1年はほぼ一貫して右肩下がりの下落を続けていて、このような数字になりました。

1年しか保有しない場合はタイミングがやはりむずかしく、2014年7月の決算日15日に購入の場合は、同じシミュレーションで11.2パーセントとなります。

基準価額と累計分配金の推移は下のグラフのようになります。

分配金は初回以外すべて特別分配金です。

日付 基準価額 分配金 普通分配金 特別分配金 個別元本 分配金計 基準価額&分配金
20160415 6570 6570 0 6570
20160516 6575 70 70 0 6570 70 6645
20160615 6310 70 0 70 6500 140 6450
20160715 6246 70 0 70 6430 210 6456
20160815 6194 70 0 70 6360 280 6474
20160915 6033 70 0 70 6290 350 6383
20161017 5857 70 0 70 6220 420 6277
20161115 5617 70 0 70 6150 490 6107
20161215 5760 70 0 70 6080 560 6320
20170116 5851 70 0 70 6010 630 6481
20170215 5695 70 0 70 5940 700 6395
20170315 5603 70 0 70 5870 770 6373
20170417 5475 70 0 70 5800 840 6315

5年間毎月積み立てると年17.7%

2010年7月15日から、毎月決算日(分配落ち日)にドルコスト法で1万円ずつ積み立てた場合は、年換算運用利回りは17.7パーセントとなりました。

総購入額600,000円に対し、分配金合計219,838円、2015年7月決算日15日時点での基準価額6542円を元にした新光 J-REITオープンの時価は645,869円です。

なお、買付手数料を2.16パーセントで計算しています。月々の買付口数や分配金などの細かな項目は、下の表のようになります。

購入額 累積購入額 手数料引後 口数 累積口数 分配金
20120416 10000 10000 9784 19039 19039
20120515 10000 20000 9784 19943 38982 133
20120615 10000 30000 9784 20689 59671 273
20120717 10000 40000 9784 19902 79573 418
20120815 10000 50000 9784 20211 99784 557
20120918 10000 60000 9784 19631 119415 698
20121015 10000 70000 9784 19177 138592 836
20121115 10000 80000 9784 18830 157422 970
20121217 10000 90000 9784 18675 176097 1102
20130115 10000 100000 9784 17693 193789 1233
20130215 10000 110000 9784 16600 210389 1357
20130315 10000 120000 9784 13416 223805 1473
20130415 10000 130000 9784 13026 236831 1567
20130515 10000 140000 9784 15214 252045 1658
20130617 10000 150000 9784 16226 268271 1764
20130716 10000 160000 9784 15197 283468 1878
20130815 10000 170000 9784 15732 299200 1984
20130917 10000 180000 9784 15249 314450 2094
20131015 10000 190000 9784 14892 329342 2201
20131115 10000 200000 9784 14933 344274 2305
20131216 10000 210000 9784 15560 359834 2410
20140115 10000 220000 9784 15117 374952 2519
20140217 10000 230000 9784 15388 390340 2625
20140317 10000 240000 9784 15577 405917 2732
20140415 10000 250000 9784 15796 421713 2841
20140515 10000 260000 9784 15326 437039 2952
20140616 10000 270000 9784 14935 451974 3059
20140715 10000 280000 9784 14768 466742 3164
20140815 10000 290000 9784 14599 481341 3267
20140916 10000 300000 9784 14739 496080 3369
20141015 10000 310000 9784 14915 510995 3473
20141117 10000 320000 9784 14001 524996 3577
20141215 10000 330000 9784 13283 538279 3675
20150115 10000 340000 9784 12494 550773 3768
20150216 10000 350000 9784 13542 564315 3855
20150316 10000 360000 9784 13761 578076 3950
20150415 10000 370000 9784 13421 591497 4047
20150515 10000 380000 9784 13835 605332 4140
20150615 10000 390000 9784 14049 619381 4237
20150715 10000 400000 9784 14956 634337 4336
20150817 10000 410000 9784 15036 649373 4440
20150915 10000 420000 9784 16642 666015 4546
20151015 10000 430000 9784 15979 681994 4662
20151116 10000 440000 9784 15707 697701 4774
20151215 10000 450000 9784 16143 713844 4884
20160115 10000 460000 9784 16488 730332 4997
20160215 10000 470000 9784 15560 745892 5112
20160315 10000 480000 9784 14863 760754 5221
20160415 10000 490000 9784 14892 775646 5325
20160516 10000 500000 9784 14881 790527 5430
20160615 10000 510000 9784 15506 806032 5534
20160715 10000 520000 9784 15664 821697 5642
20160815 10000 530000 9784 15796 837493 5752
20160915 10000 540000 9784 16217 853710 5862
20161017 10000 550000 9784 16705 870415 5976
20161115 10000 560000 9784 17419 887833 6093
20161215 10000 570000 9784 16986 904820 6215
20170116 10000 580000 9784 16722 921542 6334
20170215 10000 590000 9784 17180 938721 6451
20170315 10000 600000 9784 17462 956184 6571
20170417 10000 610000 9784 17870 974054 6693

5年前から毎月ではなく特別分配のときだけ積み立てると

2010年7月15日から、毎月決算日のうち、初回購入分の分配金がすべて特別分配金になるときだけ1万円ずつ積み立てた場合。

初回以外に10回買い付けることになり、総購入額は110,000円。

分配金の合計が66,181円、2015年7月の決算日時点での投信の時価評価額が142,158円。

平均保有期間3.66年なので、年換算運用利回りは24.4パーセント。

基準価額がほどよく(?)上下しているので、安いときにうまく買い付けられたことになりました。

nisa_336

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