国内の取引所に上場(上場予定を含む)している不動産投資信託証券を主要投資対象とする、新光投信の「りそなJリート･アクティブ･オープン（愛称：日本のツボ）のリターンを検証してみました。
シミュレーションは、以下の4つのパターンで行いました。
1.2010年7月の決算日に購入し、5年間分配金を受け取った場合のトータルリターン
2.2014年7月の決算日に購入し、1年間分配金を受け取った場合のトータルリターン
3.2010年7月22日から、毎月決算日（分配落ち日）にドルコスト法で1万円ずつ積み立てた場合
4.2010年7月22日から、毎月決算日のうち、初回購入分の分配金がすべて特別分配金になるときだけ1万円ずつ積み立てた場合
（いずれも、いったん買い付けた投資信託はそのまま売却せずに持ちつづけている場合です）
2010年7月の決算日に購入の場合、年18.6%
2010年7月の決算日に購入し、5年間分配金を受け取った場合のトータルリターンは年18.6パーセント。
2010年7月と2015年7月決算日の基準価額の差は 13117 － 9511 = 3606 円。
これに全分配金 5250 を加算すると 8856 円。
よって、運用利回りは 8856 ÷ 9511 ÷5年×100% = 18.6 ％/年。
普通分配金比率が79.1%ですが、2011年夏から2012年夏にかけて7千円台の基準価額をつけにいったころが特別分配になっています。
2014年7月の決算日に購入すると、年13.1%
2014年7月の決算日に購入し、1年間分配金を受け取った場合のトータルリターンは、年13.1パーセント。
2010年7月と2014年7月決算日の基準価額の差は 13117 － 12556 = 561 円。
これに全分配金 1080 を加算すると 1641 円。
運用利回りは 1641 ÷ 12556 ÷1年×100% = 13.1 ％/年
すべての分配金が普通分配となる好タイミングでの買付となりました。
2010年7月の決算日から毎月定額を買い続けると、年20.1%
2010年7月22日から、毎月決算日（分配落ち日）にドルコスト法で1万円ずつ積み立てた場合のリターンは年20.1%。
2011年の半ばから2012年末までの基準価額が低迷しているときに上手に多くの口数を購入したことになっています。
ドルコスト法の一番うまくいっているパターンのようなファンドの値動きになっています。
内訳は、総購入額600000円に対し、2015年7月決算日時点でのファンドの時価評価額が736273円、分配金合計165037円。なお、買付手数料は2.16%で計算しています。
平均運用期間が2年半なので、年換算運用利回り20.1%。
この5年間毎月1万円ずつの積み立てで、直近では月約5千円の分配金が得られています。
2010年7月決算日から、初回購入分分配金が特別分配になるときだけ積み立てると年26.9%
2010年7月の決算日22日から、毎月決算日のうち、初回購入分の分配金がすべて特別分配金になるときだけ1万円ずつ積み立てた場合は年26.9%。
内訳ですが、総購入額140000円に対し、2015年7月決算日時点でのファンドの時価評価額が213979円。
分配金が合計63599円、平均保有期間が3.65年なので、年換算運用利回り26.9%となりました。
実際に、特別分配のみになるかどうかは買い付けてみないとわかりませんが、2011年夏から1年ほど毎月積み立てることになりました。
5年前の7月は分配金0だった
2010年7月の時点では、投信が設定されて1か月しか経っていない状態で分配金もない状況でした。
そんな状態で買い付けるだけの根拠をどうさがせるかが、投信の愛称同様ツボですね。
りそなJリート･アクティブ･オープン （日本のツボ）は、5年後に償還日が設定されているので、もし自分に余力があっても新規で買い付けるのはやめておきたいですが、似たようなファンドを探したいところです。
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